Hani Levy y su marido, propietario de una empresa de construcción, pensaron que estaban haciendo una inversión en su barrio de Fort Lauderdale, Florida. Pero después de gastar 350.000 dólares en un terreno vacío, ahora se enfrentan a una pesadilla inmobiliaria.
Inicialmente anunciado como adecuado para una nueva construcción residencial, la pareja compró el lote con planes de construir dos o tres casas, algo que compartieron con el agente inmobiliario.
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Sin embargo, poco después de la compra, descubrieron un problema importante: el terreno no tenía salida al mar. El único camino que conducía a su propiedad pertenecía a las casas que lo rodeaban y no estaba disponible para uso público, un detalle que ni el vendedor ni el agente inmobiliario revelaron nunca. Esto los dejó sin acceso legal a su terreno.
El obstáculo imprevisto no sólo estancó sus sueños de desarrollo, sino que también resultó en una batalla legal contra el vendedor y su agente inmobiliario.
“Esperamos que pronto esta pesadilla termine”, dijo Levy a NBC6 Investigates. “Todos nuestros sueños se fueron por la ventana”.
No existe una solución firme para el acceso por carretera
Los Levy tenían claros sus planes de desarrollo antes de comprar el terreno, y el vendedor hizo un esfuerzo para garantizar que el terreno pudiera desarrollarse. El abogado del vendedor presentó un documento que liberaba el terreno de un convenio que impedía nuevas construcciones antes de que la pareja concretara la venta. Levy también envió varios correos electrónicos a la ciudad preguntando sobre el desarrollo en la propiedad, e incluso fue en persona para obtener más información.
Pero después de la compra, Levy dice que recibió un correo electrónico del departamento de zonificación de Fort Lauderdale diciendo que la ciudad “requiere acceso a un derecho de paso público…” y que “parece que el lote puede no ser edificable”.
Un portavoz del Departamento de Servicios de Desarrollo de la ciudad dijo a NBC:
“La ciudad puede ser un recurso al que recurra el comprador cuando haga la debida diligencia sobre el potencial de desarrollo de la propiedad. Comprender las normas de zonificación de la ciudad, incluidos los usos permitidos y los estándares de desarrollo, suele ser parte de la debida diligencia del comprador. En última instancia, depende del comprador utilizar la información disponible para tomar una decisión final”.
Ante la falta de una solución, los Levy también intentaron negociar con sus vecinos la compra de una parte de la calle privada para acceder al terreno. Aunque ninguno de ellos aceptó la idea, dada su preocupación por el riesgo de inundaciones, un vecino estuvo dispuesto a ofrecerle a la pareja una pequeña franja de tierra de su propiedad. De esa manera, ahora son dueños de una porción de tierra que llega hasta una calle pública, pero no está claro si es suficiente para la ciudad.
“Todavía no tenemos una respuesta clara con la ciudad… si esto es lo suficientemente bueno”, dijo Levy a NBC6.
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Cómo evitar problemas similares al comprar una propiedad
La situación de los Levy plantea importantes preguntas a los posibles compradores. ¿Cómo pudo ocurrir un descuido de tal magnitud? A continuación, se indican algunas medidas que los compradores pueden adoptar para protegerse.
Contratar profesionales antes de la compra puede marcar una gran diferencia. Si bien los Levy preguntaron sobre el potencial de desarrollo, no está claro si contrataron a un abogado de bienes raíces o a un agrimensor antes del cierre. Estos profesionales ayudan a garantizar que usted comprenda exactamente lo que está comprando y a descubrir posibles desafíos, como la falta de acceso y permisos de construcción.
Un conocimiento más profundo de las leyes locales de zonificación y servidumbres también podría haber evitado este problema. Las leyes de servidumbres de Florida establecen algunas disposiciones para que las propiedades sin salida al mar reciban desarrollos “por medio de la ruta práctica más cercana”.
En otras palabras, este tipo de acuerdo puede permitir que el propietario de una propiedad ingrese a una porción predeterminada del terreno de otra persona sin necesidad de su permiso. Si los Levy hubieran sabido que debían preguntar por una servidumbre o hubieran sabido que el lote estaba sin salida a partir de una inspección, tal vez hubieran podido crear un punto de acceso legal de antemano, o haberse echado atrás en la compra antes de que fuera demasiado tarde.
Por último, los compradores siempre deben considerar la posibilidad de adquirir un seguro de título. Si bien la mayoría de las compañías hipotecarias lo exigen, los Levy compraron el terreno directamente y es posible que no hayan considerado esta opción. El seguro de título protege contra cualquier limitación en el título, incluidos los gravámenes y, a veces, los desafíos de servidumbre, según el contexto.
En lugar de eso, los Levy tendrán que esperar y ver qué hace la ciudad con su solución alternativa.
¿Qué leer a continuación?
Este artículo es solo informativo y no debe interpretarse como asesoramiento. Se ofrece sin garantía de ningún tipo.