El seguro es una parte fundamental de la propiedad de una vivienda en los EE. UU. Sin él, ser propietario de una vivienda simplemente no sería viable, según Douglas Heller, Director de Seguros de la Federación de Consumidores de Estados Unidos (CFA), una organización nacional sin fines de lucro.
“[Imagine] “Si todos nuestros recursos, toda nuestra riqueza vinculada a nuestra casa quedara totalmente expuesta”, dijo Heller a Yahoo Local. “Si llega una fuerte tormenta o se produce un incendio en la cocina que se sale de control o incluso se producen daños importantes, y se nos pide que reconstruyamos con el dinero que tengamos disponible, ser propietarios de una vivienda sería demasiado arriesgado”.
Piénselo. El costo promedio de reemplazar un techo es de poco más de $21,000, según Architectural Digest. Si se desatara una tormenta y necesitara reemplazar su techo, ¿podría hacerlo sin seguro? ¿Qué sucedería si necesitara reparar su techo, sus ventanas? y ¿Tu garaje de tu bolsillo?
La realidad es que más de 10 millones de propietarios de viviendas estadounidenses podrían estar o encontrarse pronto en una situación similar a esa.
Aumento alarmante de propietarios de viviendas sin seguro
Un estudio del Insurance Information Institute de 2023 reveló que el 12 % de los propietarios de viviendas de EE. UU. no han adquirido un seguro de vivienda. De manera similar, un informe reciente de la CFA reveló que el 7,4 % de los propietarios de viviendas estadounidenses no tenían seguro en 2021. Eso representaba 6,1 millones de propietarios de viviendas, lo que significa que la cifra podría superar los 10 millones en 2024, según la cifra de crecimiento del Instituto a partir de 2023. Se trata de un aumento de más del 60 %, un aumento alarmante de propietarios de viviendas estadounidenses sin seguro. Si las primas siguen aumentando, esta cifra también podría aumentar.
Esta tendencia se viene gestando desde hace tiempo, según Mark Friedlander, director de comunicaciones corporativas del Insurance Information Institute (III), quien afirma que la tasa de propietarios de viviendas sin seguro antes de la pandemia de COVID era de solo el 5%. “Nuestra encuesta de 2023 mostró una tendencia alarmante, ya que pocos estadounidenses pueden permitirse de manera realista pagar la reconstrucción de su vivienda después de una catástrofe sin una cobertura de seguro adecuada”, dijo Friedlander.
Pero no es solo la falta de seguros para propietarios de viviendas lo que preocupa. En su publicación de 2024, la CFA estimó que los propietarios de viviendas estadounidenses poseían 1,6 billones de dólares en propiedades no aseguradas, y el grupo dice que se trata de una estimación conservadora. Utilizando cifras actualizadas de III y un aumento medio anual del valor de la vivienda del 4% a partir de la revisión de datos históricos de Credit Karma, Yahoo Local calculó que ahora puede haber alrededor de 2.900 millones de dólares en viviendas sin seguro en EE. UU.
Al analizar los datos de 2021, la Federación de Consumidores de Estados Unidos afirmó que “la precariedad del mercado de seguros para propietarios de viviendas representa un riesgo sistémico para los mercados inmobiliarios de nuestro país”.
“Imagínese una serie de casas en un vecindario que se vieron obligadas a tomar esa terrible decisión de no tener seguro porque el mercado era demasiado caro para ellas”, dijo Heller, “o [insurance] La empresa simplemente se había alejado de las comunidades, lo cual está sucediendo a menudo… [If] “Esas casas se dañan o se destruyen y no hay recursos para reconstruirlas, lo que conduce al deterioro”. Estos signos visibles de abandono reducen el valor de un barrio, lo que afecta a la comunidad en forma de menor habitabilidad, menor valor de mercado y pérdida de capital, según Heller. En 2005, dice, después del huracán Katrina, hubo un éxodo de la comunidad porque los residentes no pudieron reconstruir y finalmente tuvieron que encontrar otro lugar para vivir.
Según Heller, la amenaza de barrios degradados y pérdida de valor inmobiliario no solo afecta a los barrios con seguros insuficientes. Si el país pierde barrios enteros, especialmente aquellos en los que viven propietarios de bajos ingresos, la crisis de la vivienda en otros lugares aumentará, lo que creará un impacto económico nacional.
“El seguro es absolutamente esencial para la seguridad financiera, el bienestar y la resiliencia de la comunidad”, afirma Heller.
En otras palabras, el creciente número de propietarios de viviendas sin seguro en Estados Unidos es un gran problema para la mayoría de sus ciudadanos y podría tener un enorme efecto en el futuro mercado inmobiliario y en la economía estadounidense.
El aumento de los costos impulsa la falta de seguros entre los propietarios de viviendas
¿Por qué tantos propietarios de viviendas viven sin seguro? El aumento de los costos y la inflación general probablemente sean parte de la respuesta.
Según la firma de investigación de mercado S&P Global, el aumento promedio de la prima del seguro de vivienda en 2023 fue del 11,3 %. Veinticinco estados experimentaron un aumento promedio de más del 10 % en 2023, en comparación con solo seis estados en 2022. Los mayores aumentos de primas se dieron en Texas (23,3 %), Arizona (21,8 %) y Utah (20,3 %), mientras que Hawái (1,8 %), Vermont (3,3 %), Delaware (3,9 %) y Misisipi (3,9 %) experimentaron los cambios más pequeños. Un total del 61 % de los 1500 propietarios de viviendas encuestados por el recurso de información sobre seguros ClaimGuide.org dijo que sus primas habían aumentado en el último año.
“Es seguro decir que la cantidad de personas que no tienen seguro de vivienda está aumentando a medida que las primas continúan aumentando”, dijo Lisa Gill, reportera de Consumer Reports, “y que esa tendencia es alarmante”. [and] “Es peligroso.”
El aumento de los costos tiene un efecto desproporcionado en los propietarios de viviendas de bajos ingresos, que tienen más probabilidades de no tener seguro; el 22% de los propietarios que viven por debajo de la línea de pobreza federal no tienen seguro de vivienda, según el informe de la CFA, y los propietarios de viviendas de color tienen significativamente más probabilidades de no tener seguro que los propietarios blancos.
¿Qué está impulsando el rápido aumento de los costos del seguro de propietarios de vivienda?
Según el estudio de ClaimGuide.org, la mayoría de los propietarios de viviendas (86%) creen que las aseguradoras están utilizando la inflación como excusa para aumentar las primas. Puede que tengan razón.
Heller destacó cuatro razones por las que las primas se han disparado. En primer lugar, el cambio climático aumenta el riesgo de fenómenos meteorológicos perjudiciales en todo el país.
“Tenemos que tener mucho cuidado de no caer en la falsa creencia de que el cambio climático es un problema costero”, dijo Heller. “No se trata de un problema de tormentas tropicales en el Golfo y la costa atlántica ni de incendios forestales en el oeste”. Un factor clave de las pérdidas catastróficas relacionadas con el clima en Estados Unidos son las tormentas convectivas severas y el granizo en el centro del país, dice.
En segundo lugar, las compañías de reaseguros (en esencia, compañías de seguros para compañías de seguros) son empresas globales no reguladas que pueden aumentar los precios cuando quieran. Cuando las regulaciones locales no lo impiden, esos aumentos se trasladan directamente a los consumidores. Muchas reaseguradoras están registrando ganancias récord de miles de millones de dólares, aunque Gill, de Consumer Reports, señala que también pueden estar nerviosas por el cambio climático, el comercio global, las guerras y otros eventos internacionales, lo que genera menos interés en servir como red de seguridad para las compañías de seguros.
La tercera razón es la inflación. “Las compañías de seguros siguen fijando los precios de los seguros como si todavía estuviéramos en esa inflación del ocho o nueve por ciento que asustó a todo el mundo en 2021 y 2022, cuando la inflación bajó significativamente”, afirma Heller. También afirma que los bajos rendimientos de las inversiones en 2022 afectaron a las compañías de seguros, cuyos beneficios proceden en gran medida de invertir dinero entre el momento en que se paga la prima y el momento en que se presenta una reclamación.
Por último, llegamos a los reguladores. Un estudio de 2022 realizado por investigadores de la Universidad de Columbia, la Universidad de Harvard y el Sistema de la Reserva Federal de EE. UU. descubrió que los estados con regulaciones más estrictas sobre el aumento de las primas experimentaron menores aumentos de tarifas. También descubrió que esas mismas compañías de seguros aumentaron más las tarifas en los estados menos regulados. Los aumentos tampoco siempre son consistentes con el riesgo. Las compañías de seguros parecen aumentar las tarifas en los estados menos regulados porque es más difícil aumentar las tarifas en los más regulados, incluso si las viviendas en esos estados menos regulados son más seguras.
El New York Times publicó un artículo de investigación que muestra cómo se desarrolla este escenario en comunidades de todo Estados Unidos. Los efectos son bastante complicados, pero la distribución desigual del riesgo climático significa que muchos propietarios pagan más de lo que les corresponde, hasta el punto en que las personas en áreas de menor riesgo se han visto obligadas a vender sus casas para buscar opciones más asequibles.
Según Heller, el enfoque de “libre mercado” para los seguros en las zonas de menor riesgo simplemente no está funcionando y los reguladores están asustados. Temen que las aseguradoras dejen de asegurar viviendas en sus estados (lo que ha estado sucediendo no solo en California y Florida, sino también en Minnesota, Oklahoma, Carolina del Sur y otros estados, según Newsweek), por lo que les permiten aumentar las tarifas.
“Creo que todos estos reguladores estatales de todo el país tienen miedo de que eso también les pase a ellos”, dijo. “Por eso, simplemente han estado aprobando cada aumento de las tasas y no han reaccionado al hecho de que la inflación ha bajado”. [and] “Los mercados de inversión están volviendo a subir.”
Los reguladores pueden haber cedido a la amenaza de las compañías de seguros, y parece probable que las primas de seguros sigan aumentando. La mayoría de los reguladores no parecen estar dispuestos a forzar la situación con las grandes aseguradoras. Y los bancos, que son los propietarios de las casas en cuestión y exigen a los inquilinos que tengan seguro, no están interesados en utilizar su considerable poder para impulsar cambios.
Entonces, ¿qué pueden hacer los propietarios de viviendas para sobrevivir al aumento de las primas?
Collin Czarnecki, investigador de ClaimGuide.org, sugiere realizar mejoras, como invertir en seguridad para el hogar y actualizar el cableado y la plomería de la casa. También señala que una de las formas más fáciles de reducir la prima es aumentar el deducible.
“Presentar una reclamación al seguro de hogar puede aumentar las primas, así que asegúrese de adoptar un enfoque calculado antes de presentar una reclamación”, dijo Czarnecki. “Si los costos de reparación son aproximadamente iguales a su deducible, probablemente sea mejor pagarlos de su bolsillo”.
Para los millones de propietarios de viviendas que ya están sintiendo la presión del aumento de las primas, gastar dinero adicional en renovar sus viviendas puede no ser una opción. Aumentar su franquicia también los expone a un mayor riesgo de eventos catastróficos, que son cada vez más comunes.
Gill, de Consumer Reports, ofrece consejos que no exigen que los consumidores gasten más dinero ni asuman más riesgos. “El primer paso es encontrar un corredor, un corredor independiente, una persona real de su zona, que pueda trabajar con usted para obtener cotizaciones de todos los lugares posibles que cubran su comunidad o su estado”, afirma.
Gill recomienda intentar combinar el seguro de su hogar con el seguro de automóvil o de vida para obtener una mejor oferta. Además, revise su informe crediticio con regularidad. “Hay un componente [of insurance] “Esto depende, para bien o para mal, de su puntuación crediticia”, dijo Gil. Puede consultar su puntuación en línea en sitios como AnnualCreditReport.com. También puede obtener un informe crediticio simple de su banco o compañía de tarjeta de crédito.
¿Agrupar pólizas de seguro, verificar informes de crédito y realizar mejoras en el hogar harán que ser propietario de una vivienda sea más asequible?
Si las primas continúan aumentando de forma vertiginosa, puede que no sea así, y por eso los grupos de defensa del consumidor como la CFA siguen comunicando a los reguladores la importancia de una legislación centrada en el consumidor. Así que, sí, reemplace su cableado y refuerce su techo. Agrupe sus pólizas de seguro. Sin embargo, también debería apoyar a las organizaciones y políticos dispuestos a enfrentarse a las compañías de seguros, los mercados de reaseguros y la distribución desigual del riesgo.
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