Estoy a punto de sugerir dos fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, que creo que superarán los rendimientos de Nvidia (NASDAQ: NVDA) durante el próximo año y medio. No se trata de REIT cualquiera; tienen modelos de negocio relativamente “aburridos” incluso para los estándares inmobiliarios.
Escúchame. Entiendo perfectamente que las acciones de Nvidia casi se han triplicado solo en el último año y han subido un asombroso 2960 % en los últimos cinco años. Y las ganancias han sido bien merecidas. Nvidia ha estado en el centro de la revolución de la IA y sus ventas demuestran por qué ha tenido tan buenos resultados para los inversores.
Sin embargo, Nvidia es una caro Las acciones de la empresa se comercializan a un valor de aproximadamente 35 veces las ventas de los últimos 12 meses y de 43 veces las ganancias futuras. Incluso considerando su impulso de crecimiento, se trata de una valoración elevada.
Además, en los próximos años, creo que el impulso en el mercado cambiará a favor de las acciones de valor que pagan dividendos.
Un entorno de tasas de interés en caída podría ser un gran catalizador para las acciones de ingresos
Sin entrar demasiado en una lección de economía, la caída de las tasas de interés es generalmente un catalizador positivo para las acciones centradas en los ingresos, especialmente los REIT. La explicación breve es que cuando las tasas de interés libres de riesgo (como los bonos del Tesoro y los CD) suben, también tienden a ejercer presión al alza sobre los rendimientos de las acciones. Dado que el precio y el rendimiento tienen una relación inversa, el aumento de las tasas de interés tiende a empujar los precios de los REIT a la baja. tasa de caída En el medio ambiente, ocurre lo contrario.
Además, los REIT tienden a depender del dinero prestado más que la mayoría de los otros sectores, y la caída de las tasas significa menores costos de endeudamiento.
Tras unos datos de inflación más fríos de lo esperado y algunos informes de empleo decepcionantes, la expectativa media de los inversores es de un total de dos puntos porcentuales completos de recortes de tipos de la Reserva Federal entre ahora y septiembre de 2025. Y creo que esto podría ser un gran catalizador para algunos REIT golpeados.
Dos acciones que podrían ser grandes ganadoras
Tengo alrededor de 10 REIT diferentes en mi cartera y creo que todos tienen el potencial de tener un rendimiento superior en un entorno de tasas de interés en baja. Pero dos REIT en particular que podrían beneficiarse de manera importante son Propiedades del gobierno del este (NYSE: DEA) y Propiedades Vici (NYSE: VICI).
Comenzaremos con Easterly Government Properties y, para ser totalmente transparente, personalmente no tengo acciones de esta empresa, al menos por ahora. Si no lo conoce, se trata de un REIT que posee una cartera de propiedades, todas ocupadas por un único inquilino: el gobierno de los Estados Unidos y sus filiales. El VA es el inquilino más importante y el FBI también tiene una presencia importante en la cartera.
La mayoría de las propiedades de Easterly son componentes esenciales de las agencias que operan en ellas y generan ingresos confiables y crecientes año tras año. Actualmente, Easterly tiene un rendimiento de dividendos de poco menos del 8%, y las acciones en sí mismas han caído más del 40% desde que comenzó el ciclo de aumento de tasas a principios de 2022. Pero esto es un extremadamente REIT sensible a las tasas. No solo la naturaleza estable de sus ingresos por alquiler hace que la cotización de sus acciones se parezca más a la de un bono, sino que Easterly es uno de los REIT más dependientes de la deuda que tengo en la mira, por lo que la caída de las tasas podría ser un gran catalizador alcista.
Los inquilinos de Vici Properties son Negocios bastante interesantes. Se trata de un REIT que es el mayor propietario de propiedades de juego en el mercado. Posee varias propiedades emblemáticas en Las Vegas Strip, así como una cartera de activos de juego regionales de alta calidad. Pero desde la perspectiva de los inversores de Vici, la empresa alquila sus propiedades a operadores de juego, normalmente con plazos de arrendamiento de 40 a 50 años. Sus ingresos, en su mayor parte, son muy predecibles.
Al igual que Easterly, Vici ha sido especialmente sensible a las tasas, en parte debido a la naturaleza estable de sus ingresos. Pero a diferencia de Easterly, Vici tiene una gran cantidad de liquidez que puede utilizar para expandir su cartera de activos inmobiliarios experienciales durante los próximos años, y un entorno de tasas más bajas sin duda sería más propicio para el crecimiento. La administración ya ha establecido un historial impresionante de crecimiento que agrega valor, y podría haber mucho más en los próximos años.
Una predicción audaz
Para ser totalmente claro, esto pretende ser una predicción audaz. Creo que ambas acciones ofrecerán rendimientos superiores a los del mercado al menos hasta fines de 2025, y que después de una racha increíble, Nvidia podría enfriarse un poco. Y mi tesis depende de que la Fed recorte las tasas con bastante rapidez, por lo que si esto no sucede, ciertamente podría estar equivocado. Pero independientemente de lo que suceda en el corto plazo, tanto Easterly Government Properties como Vici son empresas sólidas y bien administradas y podrían generar fuertes ingresos y rendimientos totales para los inversores a largo plazo.
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Matt Frankel tiene posiciones en Vici Properties. The Motley Fool tiene posiciones en Nvidia y Vici Properties y las recomienda. The Motley Fool recomienda Easterly Government Properties. The Motley Fool tiene una política de divulgación.
Predicción: Estas dos aburridas acciones superarán a Nvidia hasta 2025 fue publicada originalmente por The Motley Fool