Después de cinco décadas trabajando como maestra y administradora escolar, Janet Stone imaginó una jubilación relajante en su condominio con vista a la costa atlántica de Florida.
En lugar de eso, regresó a trabajar enseñando a niños en edad preescolar con discapacidades y viviendo con su hijo en Las Vegas para pagar una factura de $100,000 de la asociación de su condominio, su parte de un proyecto multimillonario para reemplazar el concreto deteriorado del edificio de 53 años.
“No debería decirlo, pero es realmente una mierda trabajar todos los días y no tener un centavo y tener que preguntarme: '¿Puedo permitirme comprar alimentos esta semana?'”, dijo Stone, quien compró su condominio en Ormond Beach, Florida, por $400,000 en 2021. “Cada centavo que gano se destina a esa restauración de concreto”.
En toda Florida, los edificios de condominios antiguos enfrentan gastos crecientes y millones de dólares en reparaciones estructurales para cumplir con las nuevas regulaciones tras el colapso del condominio Champlain Towers, que mató a 98 personas en 2021. Si bien los nuevos requisitos de construcción tienen como objetivo prevenir una tragedia similar, los costos están llevando a algunos propietarios de condominios al borde del abismo financiero y poniendo en peligro uno de los últimos bastiones de viviendas relativamente asequibles a lo largo de la costa de Florida.
“Tenemos que poner en condiciones estos edificios, pero para los inquilinos y los propietarios con ingresos fijos, esto significa que tal vez tengan que buscar otra vivienda”, dijo la representante de la Cámara de Representantes de Florida Vicki López, quien ayudó a redactar la legislación y cuyo distrito de Miami incluye más de 600 asociaciones de condominios. “Ya tenemos una crisis de vivienda asequible en Florida, por lo que esta tormenta perfecta ha llegado en un momento muy difícil”.
En Florida, como en todo el país, el aumento vertiginoso del costo de la vivienda se ha convertido en un importante punto de presión para las finanzas de los hogares. Los precios de las viviendas en Florida han aumentado un 67 % desde 2020 y el seguro de propietarios aumentó un 42 % el año pasado. En la gran mayoría de los condados de Florida, el hogar con ingresos medios no puede permitirse una vivienda de precio medio, según el Índice de compradores de vivienda de NBC News.
Los edificios de condominios más antiguos han brindado una alternativa para quienes no han podido permitirse una vivienda unifamiliar o buscan una alternativa que requiera menos mantenimiento. Los edificios suelen ser el hogar de jubilados, algunos de los cuales han vivido allí durante décadas, junto con hogares con un solo ingreso e inquilinos.
Pero ahora, para algunos, vivir en esos edificios está fuera del alcance. Según la legislación aprobada por la Legislatura del estado de Florida tras el derrumbe de Champlain Towers, los edificios de condominios de más de tres pisos y con más de 30 años de antigüedad deben pasar una inspección estructural antes de fin de año. Ese requisito se aplica a aproximadamente 900.000 unidades de condominios en todo el estado. También exige que las asociaciones de condominios mantengan una cantidad mínima en sus reservas para financiar futuras reparaciones, lo que obliga a muchos edificios a aumentar sus cuotas mensuales a la asociación.
En Miami, los residentes del Palm Bay Yacht Club, donde este año se han vendido unidades de dos dormitorios por entre 400.000 y 500.000 dólares, están teniendo que pagar 140.000 dólares cada uno en concepto de tasación especial para una serie de mejoras en el edificio. Los propietarios de los condominios Surfside en Daytona Beach, donde una unidad de dos dormitorios está actualmente listada por 415.000 dólares, han pagado entre 50.000 y 60.000 dólares en tasaciones para reparar el hormigón de su edificio y reemplazar las ventanas. En Orlando, a los propietarios de Regency Gardens, donde las unidades de dos dormitorios están listadas por unos 160.000 dólares, se les dijo que tendrían que pagar 22.000 dólares cada uno para las mejoras del edificio, pero los residentes han quitado recientemente la placa y están trabajando para reducir el precio.
En los peores casos, a los residentes se les dice que tienen que evacuar sus edificios debido a deficiencias estructurales encontradas durante las inspecciones, dijo Greg Batista, un ingeniero profesional que ha trabajado en Florida durante más de 20 años.
Dijo que actualmente está trabajando en un edificio en Miami Beach que los residentes podrían tener que desalojar debido a problemas de seguridad, y recientemente trabajó en un edificio de condominios de 20 pisos en Hollywood, Florida, donde el estacionamiento de tres pisos tuvo que ser desocupado hasta que la estructura pueda ser reparada.
Stone compró su apartamento en Surfside Club en Ormond Beach para estar más cerca de su hija y su nieta. Como viuda, esperaba que vivir en un apartamento le brindara un mayor sentido de comunidad, menos mantenimiento y una capa adicional de seguridad en comparación con una casa unifamiliar.
En menos de un año, le notificaron que debía una cuota especial de 100.000 dólares a la asociación de condominios para restaurar el hormigón, poner nuevas ventanas y aumentar las reservas de la asociación. Stone dijo que había utilizado la mayor parte de sus ahorros de jubilación para el pago inicial del condominio y que no tenía dinero para la cuota. Los propietarios de condominios que no puedan pagar una cuota pueden ser objeto de ejecución hipotecaria por parte de la asociación de condominios.
Consideró vender, pero la tasación estaba haciendo bajar los valores de las propiedades en el edificio. Una unidad similar a la que Stone pagó $400,000 en 2021 está actualmente listada por $335,000 después de múltiples reducciones de precio.
Su única opción, dijo, era volver a trabajar. Volvió a solicitar ingreso en la escuela de Las Vegas donde había trabajado antes de jubilarse y ahora da clases a niños autistas de entre 3 y 5 años, dijo.
“Estoy exhausto todos los días”, dijo Stone. “Llego a casa y me duermo enseguida, me levanto y hago lo mismo al día siguiente”.
Dijo que todo su sueldo se destinará a la tasación del condominio, que estima que se pagará después de dos años de trabajar a tiempo completo. Después de eso, planea volver a mudarse a su condominio de Florida, pero mientras tanto, ha estado viviendo con su hijo adulto.
“Se suponía que este sería el momento en el que realmente me jubilaría y estaría cerca de mi hija y mi nieta y disfrutaría de la vida”, dijo Stone. “Eso no sucedió”.
Los crecientes costos de poseer un condominio han estado aumentando la cantidad de unidades en el mercado y haciendo bajar los precios, dijeron los agentes inmobiliarios. A nivel estatal, la cantidad de condominios en el mercado ha aumentado un 23% en los últimos seis meses, mientras que los precios han bajado un 4,5%, según un análisis de datos de Redfin realizado por NBC News. En el condado de Volusia, donde se encuentra el edificio de Stone, el inventario de condominios ha aumentado un 28% en los últimos seis meses y los precios de venta han bajado un 9%.
“Todos los agentes inmobiliarios hablan de cuánto tiempo llevan sus propiedades en venta, de que las cosas no avanzan y de que no hay suficientes compradores”, dijo Krista Goodrich, una agente inmobiliaria en el área de Daytona Beach que también administra alquileres vacacionales. “Los condominios son los más afectados porque la gente que compra ha visto lo que sucede cuando llegan los huracanes, lo que sucede cuando los condominios no están construidos adecuadamente, y por eso dudan en comprar un condominio en la playa”.
Si bien algunos edificios necesitarán poco o ningún trabajo, los ingenieros de construcción, abogados de bienes raíces y agentes inmobiliarios de Florida dicen que muchos ahora están teniendo que pagar el precio de años de mantenimiento laxo, estándares de construcción deficientes antes de la década de 1990 y los efectos del agua salada de Florida en el concreto y las barras de refuerzo que mantienen unidas las estructuras.
“Cuando se pone el mantenimiento en un segundo plano y no se hacen cosas sencillas pero muy importantes, como pintar el edificio, eso tiene un efecto muy negativo en la longevidad a largo plazo de un edificio”, dijo Batista. “Pero mucha gente prefiere poner una bonita alfombra en el vestíbulo en lugar de ocuparse de los problemas reales”.
Para los desarrolladores, la presión de los costos sobre los propietarios de condominios ofrece una oportunidad, ya que muchas propiedades antiguas dominan los terrenos privilegiados frente al mar. En algunos casos, el valor del terreno puede superar el valor del edificio una vez que se tiene en cuenta el costo de adecuarlo a las normas. Si hay suficientes propietarios que no pueden o no quieren pagar las reparaciones necesarias, los desarrolladores pueden intentar comprar el edificio y reurbanizar la propiedad.
“Estas propiedades están en lugares muy atractivos. Si se construye un nuevo proyecto en ellas, en muchos casos condominios de lujo, podría alcanzar entre 3.000 y 5.000 dólares el pie cuadrado”, dijo Joseph Hernández. “Es una tremenda oportunidad de desarrollo”.
El promotor Edgardo Defortuna, cuya firma Fortune International Group ha desarrollado algunos de los edificios de lujo más destacados del sur de Florida, dijo que su firma está considerando varios edificios de condominios antiguos en ubicaciones privilegiadas frente al mar en Miami Beach y el centro de Miami que podrían ser demolidos y reemplazados por rascacielos de lujo. Pero dijo que puede ser difícil convencer a suficientes propietarios para que vendan incluso a precios superiores al mercado.
“Creo que mucha gente todavía no ha afrontado realmente la realidad ni ha comprendido que es mejor vender que quedarse y financiar esas enormes mejoras y reservas que se necesitan para cumplir con la ley”, dijo Defortuna.
Jeremy Maurice, quien era el presidente de la junta de condominios del edificio de Stone cuando se aprobaron las reparaciones, dijo que sentía que la junta no tenía más opción que financiar las reparaciones y culpó del costo a la falta de mantenimiento adecuado del concreto del edificio a lo largo de las décadas.
“Si no se hace nada, este edificio perderá su valor y habrá que vendérselo a un promotor y lo derribarán”, dijo Maurice, que dijo que tuvo que usar parte de sus ahorros de jubilación para pagar las obras. “Así que no hay otra opción, en realidad. Hay que hacer las obras. Y eso es algo difícil de aceptar. No creo que nadie esté saltando de alegría. Pero eso es lo que pasa cuando las juntas anteriores no hacen su trabajo”.
Pero la decisión terminó enfrentando a los propietarios del edificio entre sí, y algunos de ellos dijeron que el trabajo era innecesario.
“Fue extremadamente tóxico. Eso es quedarse corto”, dijo Maurice. “No hablo con algunas personas allí hoy. Seré educado, pero no hablaré más con ellos porque me trataron muy mal. Me insultaron en las reuniones, enviaron correos electrónicos anónimos, cosas muy, muy desagradables”.
En el Palm Bay Yacht Club, a los propietarios de los condominios se les dijo que tendrían que pagar por un proyecto de construcción de 33 millones de dólares, lo que llevó a un grupo de residentes a demandar a la junta del condominio, a la empresa de administración del edificio y a las empresas contratadas para completar el trabajo. La demanda alega que a los propietarios se les está cobrando de más por el proyecto, citando medidas exageradas y elementos fuera del alcance de las reparaciones estructurales, como mejoras cosméticas y de servicios. También afirma que la asociación de condominios ha administrado mal los fondos anteriormente.
Steve Davis, un abogado que representa a los acusados, negó las acusaciones y dijo que el trabajo era un requisito legal según la recertificación de 40 años que se exige a los edificios del condado de Miami-Dade y que a los propietarios solo se les cobró por el trabajo necesario que se realizó. Dijo que la junta de Palm Bay hizo todo lo posible para ayudar a los propietarios de las unidades.
Entre los demandantes se encuentra Cristian Murray, quien compró su condominio en 2016 y se había jubilado recientemente después de trabajar como administrador de atención médica en la Universidad de Miami durante 20 años. Ahora, planea volver a trabajar para pagar la cuota especial de $140,000.
Para realizar el pago, solicitó un préstamo a 20 años por el que paga 1.000 dólares al mes, además de los 3.000 dólares mensuales que debe por su hipoteca y otras cuotas de la asociación de condominios.
“Disculpen mi lenguaje, pero estamos en problemas”, dijo Murray. “Estos tipos arruinaron mi plan de jubilación anticipada”.
López, quien ayudó a elaborar la legislación, dijo que está buscando formas de brindar alivio a los propietarios de condominios una vez que la Legislatura de Florida se reúna nuevamente el próximo año. Dijo que está recopilando datos para comprender el impacto total de la legislación y determinar qué ajustes podrían ser necesarios.
A Stone le gustaría que la Legislatura estatal diera a los propietarios de edificios y condominios más tiempo para cumplir con las regulaciones, de modo que pudieran distribuir los costos. Si bien cree que los requisitos serán algo bueno a largo plazo, no prevé poder recuperar el dinero que tuvo que gastar en su condominio.
“Voy a estar allí hasta que muera porque no voy a recuperar ese dinero antes de morir”, dijo. “Si pudiera recuperar mi dinero, probablemente consideraría vender y comprar otra casa unifamiliar. Pero no creo que eso suceda, al menos durante mi vida”.
Este artículo fue publicado originalmente en NBCNews.com