¿Vive en una casa regida por un condominio, una cooperativa o una asociación de propietarios? ¿Tiene preguntas sobre lo que pueden y no pueden hacer? Ryan Poliakoff, abogado y autor con sede en Boca Raton, tiene las respuestas.
Pregunta: Vivo en una comunidad de casas adosadas y tengo un bosque a 10 pies de mi terraza trasera. Hay una cerca de metal que separa el bosque de mi patio. Los árboles, las malas hierbas y las enredaderas se acercan a la cerca y algunos árboles miden más de 30 pies de alto. Algunas ramas y enredaderas están cerca de tocar mi edificio.
¿Quién es responsable de mantener limpia esta jungla? Definitivamente es un peligro para la seguridad, por ejemplo, incendios provocados por la maleza muerta, viento y tormentas que provocan la caída de árboles. Pero será mi seguro quien pagará los daños a mi edificio.
Este ha sido un problema constante aquí durante ocho años. La asociación de propietarios dice que la ciudad es responsable, pero la ciudad dice que la asociación de propietarios es responsable. ¿Quién es responsable? Firmado, DM
Estimado DM,
Si bien no puedo responder directamente a su pregunta, puedo ayudarlo a comprender los factores que intervienen en la evaluación de esta cuestión.
Como punto de partida, recuerde que los propietarios no suelen ser responsables cuando las plantas que crecen en su propiedad se extienden a la propiedad vecina, incluso si esas plantas dañan esa propiedad. En cambio, usted, como propietario de la propiedad, tiene derecho a cortar y quitar cualquier cosa que sobresalga de su propiedad.
La primera pregunta entonces es ¿quién es el propietario de la propiedad que está más allá de la cerca? ¿Es propiedad de la asociación de propietarios y la cerca la separa de su lote personal? ¿O es propiedad de la ciudad o del campo y la cerca separa la propiedad de la asociación de propietarios?
Puede determinar esto consultando el plano correspondiente a su comunidad o quizás mirando el mapa de su casa en los registros del tasador de propiedades. También puede encontrar la respuesta mirando los anexos de su declaración de la asociación de propietarios, que a veces contienen mapas detallados que muestran todos los límites de la propiedad. Si bien la única forma real y al 100 % de saber quién es el propietario de qué propiedad es realizar un estudio topográfico, eso no debería ser necesario en este caso.
Supongamos que se trata de una propiedad de la ciudad o del condado. Bien podría ser que digan que esto es responsabilidad de la asociación de propietarios porque saben que no tienen ninguna obligación legal general de podar sus propias plantas; y también saben que el propietario de la propiedad vecina es responsable de mantener limpio su propio terreno. Por lo tanto, podrían estar transfiriendo la responsabilidad a la asociación de propietarios, suponiendo que su jardín es parte de la asociación. Es probable que no pueda confiar en la ciudad o el condado para realizar este trabajo.
O, en cambio, podría tratarse de una propiedad de la asociación de propietarios, y la asociación en ese caso estaría adoptando efectivamente la misma postura. La diferencia es que los convenios de la asociación pueden exigirles que mantengan su propia propiedad, y no mantener el paisaje en absoluto podría constituir un incumplimiento de ese contrato, lo que daría lugar a daños si esas plantas dañan su casa.
Tendría que argumentar que no han realizado un mantenimiento adecuado del área por negligencia y que la falta de mantenimiento provocó el daño. Eso no cambia el hecho de que usted tiene derecho a quitar cualquier planta o enredadera que se extienda a través de los límites de su propiedad (y, francamente, debería hacerlo, ya que pelearse por esto más adelante es mucho menos eficiente que simplemente prevenir el daño ahora); pero al menos le daría un argumento adicional en caso de que algunas plantas dañaran su casa.
Pregunta: Nuestro condominio fue recientemente reclasificado como zona de riesgo de inundaciones. Nuestra asociación se vio obligada a obtener un seguro contra inundaciones para todo el complejo, lo que supuso un gran gasto. Acabo de recibir una carta de mi compañía hipotecaria en la que se indica que ya no estamos en zona de riesgo de inundaciones. ¿Se puede cancelar el seguro contra inundaciones ahora que ya no es obligatorio? Firmado, CB
Estimado CB,
La Ley de Condominios no exige expresamente que su condominio tenga un seguro contra inundaciones. Simplemente dice que la asociación debe mantener “un seguro de propiedad adecuado para proteger a la asociación, la propiedad de la asociación, los elementos comunes y la propiedad del condominio que debe estar asegurada por la asociación…”, y establece expresamente que el seguro contra inundaciones es opcional.
Una pregunta importante, entonces, es si la declaración de condominio exige expresamente que la asociación tenga seguro contra inundaciones (muchas lo hacen). Si ese es el caso, la asociación debería seguir haciéndolo a pesar de la rezonificación, y a menos que se enmendara la declaración para eliminar el requisito.
Si los documentos de gobierno no exigen que la asociación tenga un seguro contra inundaciones y si ya no se encuentra en una zona de riesgo de inundación, entonces, en última instancia, esa es una decisión comercial que le corresponde a la junta. La junta podría decidir que, a pesar de estar en una zona de bajo riesgo, es mejor tener un seguro contra inundaciones para cubrir todos los posibles daños (y tenga en cuenta que el costo de ese seguro probablemente disminuirá significativamente debido a la rezonificación).
O podría ser que, después de consultar con su abogado, la asociación decida que puede cancelar el seguro, en cuyo caso los propietarios con compañías hipotecarias que no estén de acuerdo simplemente tendrán que comprar dicho seguro por su cuenta (como muchos ya lo hacen en condominios en todo el estado).
Ryan Poliakoff, socio de Poliakoff Backer, LLP, es un especialista certificado en derecho de condominios y desarrollos planificados. Esta columna está dedicada a la memoria de Gary Poliakoff. Ryan Poliakoff y Gary Poliakoff son coautores de “New Neighborhoods — The Consumer's Guide to Condominium, Co-Op and HOA Living” (Nuevos vecindarios: la guía del consumidor para vivir en condominios, cooperativas y asociaciones de propietarios). Envíe sus preguntas por correo electrónico a condocolumn@gmail.com. Asegúrese de incluir su ubicación.
Este artículo apareció originalmente en Palm Beach Post: Propietario de una casa adosada: ¿Quién es responsable de limpiar los bosques cercanos cubiertos de vegetación?