Tres meses después de que cientos de residentes de Columbus presentaron una petición contra una solicitud de rezonificación para un desarrollo propuesto en Macon Road, una segunda compañía de desarrollo ahora enfrenta una dura oposición en sus esfuerzos por desarrollar el mismo terreno.
Wizer Home Builders, LLC ha presentado una solicitud de rezonificación para construir viviendas unifamiliares y casas adosadas, que limita con Macon Road, los vecindarios de Farmington y Sears Woods, y una propiedad no desarrollada en dirección a Woodruff Road que ya está dividida en zonas para viviendas multifamiliares, como apartamentos.
Pero, como ocurrió con un esfuerzo anterior para rezonificar esta tierra, cientos de residentes locales están en contra. Una petición contra la rezonificación obtuvo 799 firmas, dijo la organizadora comunitaria Karen Gaskins al Ledger-Enquirer. El Departamento de Planificación muestra que 839 personas se opusieron a la rezonificación hasta el jueves.
La solicitud de Wizer es cambiar 111,56 acres de una zonificación de residencia unifamiliar actual a una zonificación de residencia unifamiliar diferente y al mismo tiempo obtener aprobación para residencias multifamiliares. La zonificación actual, que es SFR2, requiere que los lotes sean más grandes, con menos viviendas por acre. Wizer quiere que la zonificación se cambie a SFR3, lo que permitirá lotes más pequeños y más viviendas por acre.
El cambio “tiene como objetivo darnos más flexibilidad para entregar un buen producto cuando hayamos terminado”, dijo Dave Erickson, un constructor que representó a la compañía en una reunión municipal el martes con unos 150 residentes donde presentó el plano del sitio.
Wizer Home Builders LLC solicita la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus sea rezonificada.
El plano del sitio
El plano del sitio propuesto incluye 253 viviendas unifamiliares y 84 casas adosadas para 337 nuevas unidades de vivienda.
“Todo aquí es un producto a la venta”, dijo Erickson.
La compañía se ha ofrecido a colocar vallas en los límites donde aún no existen, dijo Erickson. También se ofrecieron como voluntarios para crear una zona de amortiguamiento plantada. En unos cinco o seis años, la gente no podrá ver ninguna casa al otro lado de la zona de amortiguamiento plantada, afirmó.
Los lotes en el borde oeste del proyecto cerca de los vecindarios existentes tendrían un mínimo de 10,000 pies cuadrados, cumpliendo con los requisitos más amplios de la zonificación SFR2, dijo Erickson, lo que ayudará a la transición del vecindario antiguo al nuevo.
“Estos lotes tendrán dos efectos beneficiosos para la gente del área de Sears Road”, dijo. “Primero, significará que las casas estarán físicamente más separadas. En segundo lugar, los árboles del patio trasero tienen una mayor probabilidad de poder quedarse”.
Este mapa muestra la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia, que Wizer Home Builders, LLC ha pedido a los funcionarios de la ciudad una rezonificación.
Erickson advirtió que no podía garantizar que ningún árbol en particular permanecería, pero que era una buena práctica tener algunos árboles dispersos en el vecindario.
También se incluyen dos estanques de detención, diseñados para recolectar y liberar aguas pluviales, cerca de los humedales de la propiedad para ayudar a reducir el agua. Si la ciudad quisiera unirse a la creación de estanques de detención, entonces se pueden sobredimensionar y ayudar a reducir las inundaciones también en los vecindarios ya existentes, dijo Erickson.
“Este es un proyecto de 10 años”, dijo. “No sucederá de la noche a la mañana. . . Francamente, una subdivisión en Columbus que produzca 25 o 30 unidades al año se considera realmente buena”.
Lidiar con el tráfico
El aumento del tráfico fue una de las principales preocupaciones de los residentes cuando el último desarrollador, Proterra Development, con sede en Atlanta, intentó rezonificar el terreno. Sigue siendo una de las principales preocupaciones con el desarrollo propuesto actual, especialmente considerando las entradas y salidas de la subdivisión propuesta desde Macon Road y a través del vecindario de Sears Woods.
Se solicitó un estudio de tráfico, dijo Erickson durante la reunión, pero un informe completo no estará disponible hasta el próximo mes.
El plan incluye una entrada actual desde Macon Road hasta Saddle Ridge Drive, una entrada adicional desde Macon Road que requiere aprobación del Departamento de Transporte de Georgia y una conexión con Donna Sue Drive.
En el plano del sitio se muestran siete callejones sin salida. El equipo de Erickson diseñó deliberadamente la red de carreteras para alejar el tráfico de los vecindarios cercanos existentes con dos corredores para atraer el tráfico hacia Macon Road, dijo.
“Son vías públicas”, dijo Erickson. “La gente puede conducir a donde quiera. No puedo evitar eso, pero con la naturaleza humana la gente normalmente toma el camino más fácil”.
Este mapa muestra el plan propuesto por Wizer Home Builders LLC para el desarrollo de la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia.
Otras preocupaciones de los residentes
Los residentes en la reunión del martes también expresaron su preocupación por el hecho de que las casas eventualmente se conviertan en propiedades de alquiler.
“Una vez que empiezas a construir y tienes casas en el terreno, ¿cuánto tiempo pasará antes de empezar a alquilarlas si no se venden?” preguntó un residente.
Nunca ha estado en el negocio del alquiler, dijo Erickson, y no quiere estar en ese negocio en el futuro. Wizer planea hacer una subdivisión estándar para Columbus, dijo, que tendrá una asociación de propietarios.
Surgieron preguntas sobre qué tan pequeños son los tamaños de los lotes en comparación con el tamaño de las casas y por qué era necesario rezonificar.
Las casas costarían entre $350,000 y $375,000 y tendrían entre 2,100 y 2,800 pies cuadrados, dijo Erickson.
Los compradores típicos de viviendas de Columbus quieren tanta casa como puedan permitirse, dijo Erickson a los asistentes a la reunión.
“Si estás construyendo un lote grande para una casa que fácilmente podría caber en un lote más pequeño, estás gastando mucho dinero extra en un lote que el cliente no valora”, dijo Erickson. “Quieren más casas, no más lotes”.
Dave Erickson, asesor y contratista general de Wizer Home Builders, habla durante una reunión pública con residentes locales el 12 de noviembre en la Iglesia Metodista Wynnton sobre la solicitud de la compañía de rezonificar la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia.
Una residente, Gina Asante, estaba preocupada por la calidad de las casas basándose en lo que había visto en otros vecindarios construidos recientemente.
“Son simplemente casas de mierda que construyeron”, dijo Asante al Ledger-Enquirer. “¿Y luego vas a arruinar mi vecindario? No.”
Las casas construidas con buena calidad pueden durar 100 años si se cuidan, dijo Erickson a los residentes. El mantenimiento regular es un factor clave.
La disputa sobre comentarios anteriores provoca confrontación
En una reunión previa con Erickson, el residente Carl Dutton sintió que estaba teniendo una conversación amistosa sobre los planes de Wizer para árboles y cercas, dijo Dutton al Ledger-Enquirer.
Pero cuando Erickson indicó durante la conversación que sentía que Dutton apoyaría el desarrollo propuesto, Dutton le informó que estaba en contra. Erickson le dijo que, aunque “lamentaba” que Dutton estuviera en contra, “ganaría”, dijo Dutton.
Luego le dijo a Dutton que “talaría la tierra y lo despojaría de todo” después de ganar y “no haría nada” por los residentes existentes, alegó Dutton.
Esta conversación se convirtió en un punto de discordia durante la reunión cuando Dutton y su vecino, Ben Saxon, confrontaron a Erickson sobre esta conversación anterior. Erickson negó haber dicho esto durante la reunión.
“No dije que iba a dejarlo todo claro”, respondió Erickson. “Dije que se aclararía en el proceso de trabajo”.
Dave Erickson, asesor y contratista general de Wizer Home Builders, de pie, responde a los comentarios de un residente local durante una reunión municipal el 12 de noviembre en la Iglesia Metodista Wynnton sobre la solicitud de la compañía de rezonificar la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia.
Si se le preguntara específicamente sobre los árboles cercanos a los límites, diría a los residentes que algunos probablemente se quedarían. Pero Erickson enfatizó que no podía garantizar que ningún árbol en particular se salvaría.
Erickson dijo que existen planes de contingencia si no pueden rezonificarse, pero no especificó cuáles eran esos planes.
Concejal de Colón apoya a los vecinos
Dos concejales de Columbus asistieron a la reunión, incluidos Byron Hickey y Charmaine Crabb. Hickey, que representa al distrito afectado por el desarrollo, habló en la sala hacia el final de la acalorada reunión.
Dave Erickson, asesor y contratista general de Wizer Home Builders, escucha mientras el concejal de la ciudad de Columbus, Byron Hickey, habla durante una reunión en el ayuntamiento con residentes locales el 12 de noviembre en la Iglesia Metodista Wynnton sobre la solicitud de Wizer de rezonificar la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia.
Si el terreno va a ser urbanizado, dijo, entonces los promotores podrán construir con la zonificación actual.
“Cuando pasamos por esto antes con el último desarrollador, les aseguré a todos y cada uno de ustedes aquí que tuve la oportunidad de hablar y que tienen mi apoyo para no rezonificar”, dijo Hickey. “Todavía estoy aquí hoy para decir lo mismo”.
¿Quiénes son los constructores?
Wizer Home Builders es una “organización más nueva”, dijo Erickson en la reunión del martes.
Wizer Home Builders se registró en febrero, según la División de Corporaciones de Georgia.
“Me contrataron para que fuera asesor y contratista general de sus actividades”, dijo Erickson al Ledger-Enquirer.
Dave Erickson, asesor y contratista general de Wizer Home Builders, habla durante una reunión pública con residentes locales el 12 de noviembre en la Iglesia Metodista Wynnton sobre la solicitud de la compañía de rezonificar la propiedad en 5201 Macon Rd. en Columbus, Georgia.
No proporcionó más información sobre el liderazgo de la empresa, pero sí dijo que las personas involucradas viven “a menos de 20 minutos” de Columbus.