Clay Spence nunca quiso ser un propietario. Recientemente, sin incautación, ha comenzado a sentirse como la única opción sensata.
Spence, un analista financiero de 27 primaveras, vive al este de Orlando en el condado de Brevard de Florida. En septiembre de 2021, pagó $ 225,000 por una casa adosada de tres habitaciones en una subdivisión llena de palmeras y céspedes ordenados. Parecía un puesto progresista idílico para un trabajador remoto como Spence. Aún más atractivo fue la tasa hipotecaria: con poco más del 3%, es menos de la porción de la tasa típica para un préstamo hoy.
“Probablemente no volveremos a ver esas tarifas”, me dice Spence.
Ese acuerdo de ciruela lo hizo difícil cuando, a principios de este año, Spence y su prometida fijaron una inspección en una casa recién construida en Winter Haven, Florida, a la porción de Tampa y Orlando. Está más cerca de amigos, familiares y, lo que es más importante, en la oficina de Spence, donde recientemente ha estado asistiendo a más reuniones. El constructor les produjo edulcorantes como una reducción de precios y una negocio de tasa hipotecaria. ¿Pero qué hacer con el antiguo espacio?
Claro, podrían traicionar, probablemente para una fruto ordenada, si no espectacular, pero el encanto de ratificarse a la casa adosada ha sido difícil de ignorar. Spence dice que calma que su antiguo espacio siga apreciando su valía, y que no tiene prisa por despedirse de esa tasa hipotecaria. Entonces decidió enumerar la casa en locación. Pensó que encontrar buenos inquilinos y manejar la extraña solicitud de mantenimiento valdría la pena el dolor de vanguardia. Spence aseguró rápidamente a los inquilinos dispuestos a acreditar $ 1,800 al mes, lo suficiente para que él elimine más o menos de $ 300 al mes a posteriori de acreditar gastos como la hipoteca, los impuestos y el seguro.
Spence es lo que podría designar un “propietario accidental”: el tipo de persona que ingresa al negocio de locación a través de las circunstancias, no porque se consideren como un magnate incipiente de haberes raíces. Esta raza del propietario nace de las compensaciones y los cálculos de fanales claros, muy acullá de los botas de botas cafeinales en HGTV o los gurús de inversión que lanzan sus trucos inmobiliarios en Tiktok. Si correctamente siempre ha habido propietarios accidentales, esta época de hielo de alojamiento, una era de ventas de viviendas medianas provocadas por un robusto aumento en las tasas de endeudamiento, está acuñado una nueva ola de propietarios reacios de locación.
Sus filas podrían crecer con el aumento en los mandatos de regreso a la oficina. Como empleadores como Amazon, AT&T y los trabajadores del gobierno federal vuelven a sus escritorios, algunos empleados pueden tener que deshacerse de las casas remotas que compraron durante el trabajo remoto decano. Los administradores de propiedades en lugares como Dallas y Atlanta, algunos de los principales destinos para los motores de la era de Pandemic, me dicen que recientemente han trillado un aumento en las consultas de los propietarios que buscan ingresar al mercado de locación. Para aquellos inclinados a hacerlo ellos mismos, Internet está inundado de las guías de instrucción recientemente publicadas para inversores inadvertidos. Traicionar una casa es difícil en este momento, al igual que encontrar un trabajo que le permite trabajar a tiempo completo desde la comodidad de su sofá. Para aquellos que no pueden, o no, traicionar su antiguo espacio, el negocio del propietario puede ser una alternativa bienvenida.
Spence me dice que traspasar su antigua casa ha sido un proceso de varios pasos. “Pero los profesionales superaron a las desventajas en esta situación”, dice, “especialmente ahora mismo”.
Los propietarios tienen dos opciones cuando llega el momento de mudarse: traicionar la casa o alquilarla. Durante los días de detención planeo de 2021, la respuesta parecía obvia: ¡Toma el efectivo! Una avalancha de compradores de pies, impulsados por tasas hipotecarias récord, les dio a los vendedores la oportunidad de obtener el mejor precio para sus casas. Esa dinámica cambió en la primavera de 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para combatir la inflación. Las tasas hipotecarias siguieron, poniendo los frenos en el mercado fugitivo. En estos días, la tasa promedio para un préstamo a 30 primaveras es de aproximadamente el 7%, en comparación con un pequeño de aproximadamente 2.6% a principios de 2021. Los compradores recientes probablemente pagan cientos de dólares más cada mes para los intereses que hace unos primaveras .
Por lo tanto, el cálculo de traicionar frente a rent ha cambiado: renunciar a los términos de préstamo baratos de ayer podría ser un error, especialmente cuando puede encontrar inquilinos para ayudar a cubrir la hipoteca. Los posibles vendedores, particularmente en la porción sur de los Estados Unidos, todavía enfrentan una demanda más débil de hogares y más competencia de otros que buscan descargar sus propiedades. Según la firma de estudio de viviendas Altos Research, hay aproximadamente 630,000 viviendas unifamiliares en el mercado, en comparación con solo 270,000 en el mismo punto en 2022. No es de maravillar que los posibles vendedores recurran al mercado de locación.
Si correctamente todas las señales apuntan a un aumento en el número de propietarios accidentales, no hay un recuento definitivo de sus filas. Sin incautación, hay algunas formas de obtener una acercamiento. Una pesquisa de 2024 realizada por la Asociación Franquista de Agentes Inmobiliarios encontró que el 20% de los compradores repetidos mantenían su residencia previa como una propiedad de inversión, locación o refrigerio. Parcl Labs, una firma de estudio de haberes raíces, todavía ha ideado un proxy útil. La compañía identificó algunos de los mercados más populares para casas de locación unifamiliares: Tampa, Florida; Dallas; Charlotte, Carolina del Finalidad; y Phoenix, entre algunos otros, y luego analizó cuántos propietarios habían enumerado una casa para la cesión, la sacó del mercado y luego la relistieron como un locación interiormente de los 60 días. Parcl descubrió que, dependiendo del medida, entre el 3% y el 8% de las personas que enumeraron sus hogares para la cesión en septiembre se habían convertido en propietarios accidentales en noviembre. Los porcentajes fueron aún más altos para los vendedores que figuran desde mayo hasta agosto.
En Atlanta, por ejemplo, un promedio de aproximadamente uno de cada 10 vendedores obstaculizados cambió en un anuncio de “locación” durante el año pasado. En Houston, la décimo de los propietarios accidentales alcanzó su punto decano en julio en casi el 9% de todos los vendedores. En junio, Phoenix superó el 15%. Los metros en el estudio de Parcl tienen poco en popular: todos son una vez que los mercados de cinturón de sol calientes que dieron la bienvenida a una ola de nuevos residentes a medida que se apoderaban del trabajo remoto. A medida que menos personas se mudan a estas áreas y la nueva construcción de viviendas se pone al día, los vendedores pueden no obtener su fruto inesperada deseada.
“Es un mercado tan delgado en el partida de las ventas en este momento”, me dice Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. “La parentela quiere moverse, y esta es otra salida para que intenten hacer eso”.
Es posible que algunos propietarios accidentales ni siquiera se molesten en tratar de traicionar su casa diferente. En abril de 2022, Ryan, que trabaja en atención médica, compró una casa en el sureste de Austin por $ 615,000. Su tiempo no podría tener sido peor. (Ryan me pidió que usara solo su primer nombre para proteger tanto su privacidad como su orgullo: “Me siento muy tonto, y no me gusta”, dijo). Desde entonces, han caído precipitadamente, en casi un 16%, según Freddie Mac, gracias a una disminución de los recién llegados y una ola de construcción. Ryan estima que el valía de su casa ha caído a más o menos de $ 450,000, según otros acuerdos en el dominio. Los constructores de viviendas cercanos han estado ofreciendo generosos incentivos a los compradores, lo que, según él, solo haría que sea más difícil traicionar su propiedad. Todavía está áspero en Austin, demasiado tráfico, demasiado caro, demasiado caliente. Recientemente consiguió un trabajo en persona en su ciudad nativo de Phoenix, donde se mudará pronto. Y dice que aún no está avispado para soportar una pérdida de una cesión de su casa de Austin.
“Lo voy a traspasar”, me dice Ryan. “Voy a ver qué sucede durante el próximo año y simplemente ir desde allí”.
Christopher Story, copropietario de Story Positivo Estate, una firma de mandato de la propiedad en el dominio de Dallas, dice que aproximadamente la porción de las consultas que recibe de los propietarios en estos días proviene de los propietarios accidentales. “Han terminado en una situación en la que no pueden traicionar”, me dice Story. Todd Ortscheid, quien dirige la mandato de locación de revolución en el dominio de Atlanta, de forma similar dice que su región está “inundada de propietarios accidentales”. De las aproximadamente 15 propiedades que su compañía firma para dirigir cada mes, Ortscheid me dice que más o menos de 12 o 13 primaveras pertenecen a personas que no tenían la intención de convertirse en propietario de locación.
A medida que los ejecutivos envalentonados ordenan a los empleados que regresen a sus escritorios, los propietarios accidentales pueden crecer aún más comunes. El trabajo remoto no va a desaparecer, pero se ha vuelto más difícil encontrar trabajos híbridos o totalmente remotos, lo que aún podría significar más motores en el futuro. Los trabajadores que compraron casas en los boonies podrían tener que retroceder si los jefes deciden las llamadas de teleobjetivo no lo están cortando. Es prácticamente fatídico que algunas de estas personas decidan ratificarse a sus hogares en espacio de traicionar.
“Creemos que continuará, y es simplemente una cuestión de tasas de interés”, me dice Ortscheid. “Hasta que las tasas de interés disminuyan a menos del 5,5%, tal vez el 5%, no tendrá muchas personas vendiendo sus hogares”.
Pero los metros con algunos de los mercados de cesión más débiles, en otras palabras, los lugares donde algún podría hallarse tentado a traspasar su antiguo espacio, todavía han mostrado signos de suavizar los mercados de locación. Tome Austin: Según John Burns Research and Consulting, solicitar alquileres para las casas unifamiliares disminuyó más del 2% año tras año en noviembre, mientras que el número de listados de reventa, sin incluir casas recién construidas, aumentó en más de 60 % de los niveles de 2019, el posterior año “habitual” antiguamente de la pandemia. Dallas, Houston, Orlando y Phoenix son algunos de los otros metros con crecimiento cansado de alquileres y un sorprendente exceso de casas para la cesión.
Ser propietario siquiera es todo lo que está roto. Los administradores de propiedades advierten que los propietarios no pueden estar preparados para los costos inesperados y los dolores de vanguardia de convertir sus hogares a alquileres. Un mes o dos vacantes puede hundir un año de proyecciones de flujo de efectivo, mientras que el mantenimiento sorpresa puede manducar tiempo y efectivo. Apuntar un administrador de propiedades no es saldo; Una empresa típica cobrará un mes de locación para encontrar un inquilino y un porcentaje del locación cada mes a posteriori.
Por otro partida, los propietarios de locación de poca monta nunca han tenido más herramientas a su calibre. Si quieren ver para qué están alquilando casas comparables, pueden desplazarse por Zillow o revistar los sitios web de empresas de inversión de gran efectivo que alquilan decenas de miles de propiedades. Las empresas nacionales como Buildium y Roofstock, principalmente conocidas por trabajar con los inversores de Wall Street, todavía ofrecen servicios de mandato y asesoramiento de precios a propietarios más pequeños. Otras nuevas empresas permiten a los propietarios de locación externalizar tareas molestas como la monasterio de alquileres y la contabilidad.
“No todos en el mundo están cortados para ser un propietario”, me dice Story. Sin incautación, agrega: “Ser un propietario accidental puede ser una de las mayores bendiciones”.
La ruta de locación ha sido una bolsa mixta para Casey Conner, un propietario en Nashville con quien hablé para una historia hace unos primaveras. En enero de 2022, compró una casa de un solo empedrado en los suburbios y bloqueó una tasa de interés del 3.2%. Cuando hablé con él ese otoño, acababa de acoger una propuesta de trabajo en Kentucky y estaba desgarrado por traicionar o traspasar su propiedad. Otras casas que figuran en la cesión en su calle estaban sentadas en el mercado más tiempo de lo esperado, pero todavía pensó que no haría mucho al alquilarlo y contratar a un administrador de propiedades. A pesar de sus dudas, finalmente optó por ser un propietario. Los $ 2,300 que cobró por el locación fue suficiente para cubrir la hipoteca de $ 2,100 y los $ 200 que pagó al dirigente cada mes, pero no dejó espacio para los otros costos de mantenimiento que aparecieron, lo que terminó costándole más de $ 3,000.
Luego, Conner fue despedido, y él y su esposa decidieron mudarse de regreso a la casa en Nashville, donde pensó que tendría más casquivana encontrar otro trabajo. Cuando lo llamé para que se pusiera al día, él se estaba instalando en la antigua casa y acababa de aceptar una propuesta como coordinador de ventas en una empresa de construcción. Las pérdidas de flujo de efectivo de su breve período como propietario fueron “dolorosos”, me dice, pero fue una triunfo financiera de otras maneras: al menos nunca tuvo que renunciar a esa tasa hipotecaria. Y ha estado agradecido de tener un hogar al que regresar en Nashville.
“No es que sea rico”, me envía un correo electrónico más tarde, “pero entiendo cuándo dicen: ‘Los ricos no ganan. Poseen'”.
James Rodríguez es un reportero senior en el equipo de discursos de Business Insider.
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