El sábado entrará oficialmente en vigor un nuevo conjunto de normas que regulan cómo la mayoría de los profesionales del sector inmobiliario hacen negocios en Estados Unidos, y los cambios podrían alterar potencialmente la forma en que los estadounidenses compran y venden viviendas.
Las normas fueron aprobadas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la poderosa asociación comercial que cuenta con 1,5 millones de miembros, como parte de un acuerdo de 418 millones de dólares en demandas antimonopolio. Las normas están diseñadas para transformar la forma en que se les paga a los agentes inmobiliarios y quién les paga. Es el cambio más grande en las normas de la organización en al menos una generación.
En una declaración, Kevin Sears, presidente de la NAR, dijo que los cambios “ayudan a empoderar aún más a los consumidores con claridad y opciones al comprar y vender una casa”.
“Confío en la capacidad de nuestros miembros para prepararse y adoptar esta evolución de nuestra industria y ayudar a guiar a los consumidores en el nuevo panorama”, afirmó.
Esto es lo que necesitas saber:
Dos cambios clave
Históricamente, no se esperaba que los compradores pagaran directamente a su agente inmobiliario, ya que las comisiones de los agentes inmobiliarios (tanto para el agente del comprador como para el del vendedor) las pagaba el vendedor de la vivienda.
Las comisiones suelen ascender al 5% o 6% del precio de venta de una vivienda, por lo que, en el caso de una vivienda de 450.000 dólares (aproximadamente el precio medio de una vivienda en Estados Unidos), el vendedor tendría que pagar 27.000 dólares en concepto de comisiones. Muchos expertos afirman que estas comisiones se han incorporado al precio de venta de una vivienda, lo que ha inflado los precios de las mismas.
Pero a partir de esta semana, los agentes del vendedor ya no podrán anunciar las comisiones a los agentes del comprador en los servicios de listado múltiple que los agentes inmobiliarios utilizan para listar y encontrar casas en venta y para facilitar las transacciones.
Esto significa que el agente de un comprador ya no puede usar la base de datos para buscar casas en función de cuánto le pagarán, una práctica llamada “steering”, que llevó a algunos agentes a omitir mostrar casas que se ajustaban a los criterios de sus clientes únicamente porque un vendedor estaba ofreciendo tasas de comisión por debajo del mercado, alegan los críticos.
“Al no tener más comisiones en el MLS, es más difícil orientarse, porque no se puede simplemente hacer una búsqueda de comisiones del 3%”, dijo Tanya Monestier, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo. “Aún se puede llamar a todos y averiguar cómo están las cosas, pero esto solo lo hace mucho más difícil”.
El segundo cambio afecta a la relación entre los posibles compradores de viviendas y sus agentes inmobiliarios. Los compradores deben firmar ahora un acuerdo de representación legalmente vinculante con su agente antes de poder comenzar a visitar las viviendas juntos.
Estos acuerdos están diseñados para informar a los compradores de viviendas cómo se le paga a su agente y, si los vendedores no aceptan pagar la comisión del agente, el comprador puede verse obligado a pagar ese pago. También están diseñados para informar a los compradores que esta comisión es totalmente negociable.
“La idea es que si los compradores saben que pueden negociar comisiones y que si son ellos los que las pagan, no el vendedor, se podría crear un mercado más competitivo y posiblemente un menú de servicios en el futuro que sería más comparable al de otros países desarrollados”, dijo Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces en la Universidad de San Diego.
Un elemento clave de estos acuerdos es que el agente del comprador no puede recibir una compensación mayor que la que el comprador aceptó inicialmente, incluso si el vendedor está dispuesto a ofrecer más.
En su sitio web, la NAR dijo que estos dos cambios han “eliminado cualquier orientación teórica, porque un corredor no obtendrá más compensación al dirigir a un comprador a una propiedad en particular porque tiene una oferta de compensación 'más alta'”.
La audiencia de aprobación final está programada para el 26 de noviembre, pero un juez otorgó la aprobación preliminar del acuerdo de NAR en abril.
Comprador, tenga cuidado
Algunas agencias inmobiliarias se han dado cuenta de que los compradores pueden ponerse nerviosos al firmar cualquier cosa que los comprometa a una relación legalmente vinculante con un agente antes de comenzar a visitar las casas. Por eso, crearon contratos a corto plazo que abarcan una semana o incluso una hora para que los compradores se sientan cómodos con un agente antes de comprometerse.
Sin embargo, Monestier advirtió que los compradores deben tener cuidado al firmar cualquier tipo de contrato legalmente vinculante sin leerlo detenidamente.
“Veremos todo tipo de versiones diferentes de estos acuerdos que variarán de un estado a otro y de una agencia a otra. Puede que acaben existiendo miles de ellos”, afirmó. “Me preocupa que los compradores y vendedores puedan firmar algo a ciegas y luego sorprenderse cuando las cosas no sean como creen”.
Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty, una de las agencias inmobiliarias más grandes de Estados Unidos, dijo a CNN que redactó los acuerdos de compra de su empresa teniendo en mente la simplicidad para evitar posibles confusiones.
“Está diseñado para que el consumidor pueda leerlo en la entrada de su casa sin sentirse incómodo”, dijo Pareja. “No es necesario tener un título en derecho para leerlo”.
Pareja decidió hacer públicos sus contratos para que otras empresas también pudieran utilizarlos.
“Sólo queremos que los consumidores y los agentes tengan la menor cantidad de fricciones en el futuro, porque eso es lo último que necesitamos en este momento”, dijo.
Cómo esto puede afectar la asequibilidad de la vivienda
Algunos profesionales del sector inmobiliario han advertido que las nuevas normas podrían tener un efecto paralizador en el mercado de compra de viviendas, ya que ahora se podría esperar que más compradores dispongan de efectivo para pagar a sus propios agentes.
Pero Monestier dijo que creía que, a largo plazo, los cambios ayudarían a los consumidores.
“Yo diría que lo mejor para los compradores y vendedores de viviendas sería que las tasas de comisión bajaran con el tiempo”, afirmó.
Sin embargo, no está claro si el coste de comprar y vender viviendas en Estados Unidos será inmediatamente más barato para la mayoría de la gente.
“Sospecho que alguien en algún momento dirá: ‘Compitamos en precio’. Si se trata de una gran empresa, eso podría causar una revolución”, dijo Miller, de la Universidad de San Diego. “Pero, ¿cuándo ocurrirá eso? No lo sé”.
En el corto plazo, Miller cree que las tasas hipotecarias tendrán un impacto mayor en la asequibilidad de la vivienda que cualquier cambio de regla en particular.
La tasa para una hipoteca fija promedio a 30 años alcanzó recientemente el 6,49%, todavía elevada en comparación con la historia reciente, pero cerca de los niveles más bajos en más de un año.
“Eso tiene mucho más efecto en la asequibilidad que todo lo que estamos hablando aquí”, dijo Miller. “Si las tasas hipotecarias bajan aún más, los cambios en las reglas serán solo ruido en la ecuación, en comparación con eso”.
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