Este mes entran en vigor grandes cambios que significarán cambios radicales en la forma en que la mayoría de los estadounidenses compran o venden una casa y que, en última instancia, podrían hacer descender los precios de los beneficios raíces residenciales.
A partir del 17 de agosto, los agentes que publican casas para vendedores en bases de datos de agentes inmobiliarios ampliamente utilizadas no podrán ofrecer ningún suscripción a los agentes de los compradores.
Esto significa que el poder de negociar las comisiones de los agentes inmobiliarios pasará de los agentes a los compradores y vendedores.
Esto incluso significa que los vendedores ya no tendrán que avalar comisiones a todos los agentes inmobiliarios que participen en la transacción, una comisión que suele ser del 5% al 6% del precio de cesión de la vivienda. El agente del comerciante solía compartir aproximadamente la centro de esa comisión con el agente del comprador.
En cambio, los compradores tendrán derecho a negociar por separado el salario de su propio agente y obtener un acuerdo firmado que formalice los términos, todo antiguamente de pasar revista cualquier propiedad en cesión.
“Bajo el sistema preparatorio, si usted era un comprador y tenía un agente, no podía opinar sobre lo que su agente recibía como suscripción, a menos que su agente aceptara acreditar parte de ese monto a su precio de transacción”, dijo Jill Rowe, socia de Venable LLP, quien representa a corredores y propietarios de beneficios raíces.
Los nuevos términos tienen un gran gravedad porque se aplican a las propiedades listadas en los Servicios de Lista Múltiple (MLS), bases de datos controladas por la Asociación Doméstico de Agentes Inmobiliarios que albergan más del 90% de todas las ventas de viviendas en Estados Unidos.
Estos cambios están diseñados para eliminar los conflictos de intereses en la industria inmobiliaria y hacer el proceso más cordial para los consumidores.
Algunos dijeron que podrían someter las comisiones inmobiliarias y los precios de las viviendas, al tiempo que se hace una transición del negocio de servicios inmobiliarios con destino a una industria más a la carta.
Las nuevas reglas surgieron como resultado de una demanda colectiva presentada por vendedores de viviendas que argumentaron que la antigua estructura de división de tarifas era injusta.
El argumento central de ellos era que la antigua estructura fijaba artificialmente las tasas de comisión e influía en los agentes para que encaminaran a los clientes con destino a viviendas que pagaban comisiones más altas, lo que, a su vez, inflaba los precios de las viviendas.
Las nuevas reglas fueron acordadas como parte de un acuerdo de $418 millones con la Asociación Doméstico de Agentes Inmobiliarios y varias grandes empresas de beneficios raíces en marzo pasado, poniendo fin al primero de una serie de casos similares que llegaron a seso.
A continuación, se ofrece un observación más detallado de lo que los compradores y vendedores necesitan memorizar ahora:
'¿Qué tipo de comisión estoy pagando?'
Se requerirá poco de tarea y paciencia para comprender sus derechos y obligaciones bajo el nuevo sistema y beneficiarse del nuevo acuerdo.
El “gran cambio”, según Rowe, es que los agentes que publican casas para vendedores en bases de datos MLS no podrán ofrecer ningún suscripción a los agentes de los compradores, como fue la destreza durante décadas.
El otro cambio significativo es que los agentes que representan a compradores ya no podrán arrostrar a un cliente potencial a recorrer ninguna propiedad sin obtener primero el consentimiento por escrito sobre los honorarios y comisiones que el cliente tendrá que avalar.
El comprador puede negociar todos estos detalles. El acuerdo debe explicar si la remuneración del agente se calculará como una tarifa fija, como un porcentaje del precio de transacción de la vivienda, como una tarifa por hora o de otra guisa.
Y bajo ninguna circunstancia la comisión de ese agente puede ser ilimitada o dictada por el agente del comerciante.
Encima, los agentes deben revelar que sus comisiones son totalmente negociables y no están establecidas por ley.
“Si yo fuera comprador o comerciante de una propiedad residencial en este momento, lo que le diría a mi agente sería: ¿Qué tipo de comisión estoy pagando?”, dijo Rowe. “¿Qué obtengo por eso? ¿Y qué obtendría si tuviera una comisión un 1% más pérdida, o una comisión un 2% más pérdida?”
Jennifer Stevenson, agente de beneficios raíces del estado de Nueva York y vicepresidenta regional de la NAR, dijo que en el pasado los agentes incluso podían usar listados para ofrecer compensación a los agentes de otros vendedores y a los corredores colaboradores.
“Ahora ya no podremos hacer eso”, dijo Stevenson.
Señaló que a los compradores y vendedores siempre se les permitió negociar comisiones con los agentes y que bajo las nuevas reglas los agentes de lista aún podrán negociar divisiones de comisiones, pero solo fuera del MLS.
Una 'propuesta de valía diferente'
Todavía no se conoce el meta final sobre el sector inmobiliario residencial, aunque algunos ciertamente esperan que las comisiones e incluso los precios de las viviendas caigan.
Como imperceptible, se paciencia que esto ponga más poder en manos de los clientes, especialmente aquellos que ya utilizan plataformas de beneficios raíces residenciales como Zillow (Z), Redfin (RDFN), Realtor.com y Trulia, para encontrar casas y detalles de las casas publicados en bases de datos MLS.
Estas plataformas ya habían estado revolucionando la industria inmobiliaria residencial al permitir a vendedores y compradores apañarse de guisa valioso información que antiguamente solo proporcionaban los agentes inmobiliarios que usaban MLS.
“Puedes simplemente conectarte a Internet y ver todo lo que está acondicionado… cuál es su precio, todas las diferentes condiciones, mirar el vecindario y ver fotos de cómo es”, dijo Rowe.
Esa tecnología ha corto enormemente la cantidad de tiempo que los agentes, y en particular los agentes del comprador, dedican a sus clientes.
“Muy a menudo, los compradores encuentran poco en secante y dicen: 'Quiero echarle un vistazo', y van solos a la trayecto de puertas abiertas o piden a sus agentes que llamen al agente del comerciante y organicen una visitante”, dijo Rowe.
“Así que es simplemente una propuesta de valía diferente”.
Alexis Keenan es reportera constitucional de Yahoo Finance. Sigue a Alexis en X @alexiskweed.
Haga clic aquí para obtener informativo, informes y observación del mercado inmobiliario y de la vivienda que le ayudarán a tomar decisiones de inversión.