¿Qué encuentran los ingenieros y arquitectos autorizados después de inspeccionar los edificios de condominios? Tres complejos en el condado de Palm Beach ofrecen ejemplos del tipo de trabajo que se debe realizar para mantenerlos seguros.
La nueva ley del estado, SB 4-D, fue adoptada después del mortal colapso de la Champlain Tower South en Surfside que mató a 98 personas en 2021. Requiere una “inspección de hitos” o una inspección inicial de cada edificio con una altura de tres pisos. o más antes del 31 de diciembre de 2024, cuando el edificio cumpla 30 años, y nuevamente cada 10 años a partir de entonces.
La ley también exige un Estudio de Reserva de Integridad Estructural (SIRS) para determinar qué reparaciones a corto y largo plazo son necesarias. Ya no permite que una asociación renuncie a establecer reservas financieras para esas reparaciones futuras, como se hizo en Champlain Towers.
Esto es lo que encontraron las inspecciones en estas tres comunidades de condominios:
Lake Clarke Gardens: problemas importantes en el techo de un edificio de 58 años
Los condominios Lake Clarke Gardens, construidos en 1966, son una comunidad para mayores de 55 años que consta de 855 unidades. La comunidad de 55 acres cuenta con dos piscinas, dos saunas y un auditorio. Está en un área no incorporada del condado de Palm Beach al oeste de Lake Worth Beach.
Al 16 de septiembre, más de 50 unidades estaban a la venta; algunos han estado en la lista durante más de seis meses y el precio de muchos de ellos ha sido significativamente reducido.
Un informe histórico de 27 páginas, compilado por M2E Consulting Engineers de Lake Worth Beach, concluyó que el Edificio 5 no ha sufrido “daños estructurales sustanciales”, pero encontró problemas que deben abordarse “para evitar un deterioro futuro” que podría comprometer la integridad del estructura del edificio. Incluyen:
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“Gran deterioro” de la estructura de la plataforma del techo, hasta el punto de que es necesario reemplazar el techo.
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Agua estancada en canalones y encharcamientos de agua en tejados.
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Daños por termitas en el panel de acceso al techo.
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Grietas en estuco y barandillas, así como en el interior de los techos de varias unidades.
El agua estancada en el techo fue una preocupación especial para el inspector, quien señaló que podría causar que el agua se filtrara hacia los elementos del edificio y las áreas inferiores, causando daños.
Según una serie de preguntas y respuestas publicadas en su sitio web, el complejo informó que la factura por la inspección histórica fue de más de $80,000 y que la comunidad necesitará $8.8 millones para financiar completamente sus reservas para que se pueda realizar el mantenimiento necesario. La asociación explicó que el hecho de no poder financiar completamente sus reservas en el pasado significa que “ahora tiene que ponerse al día” y abordar el déficit. Los repetidos esfuerzos para obtener comentarios de los miembros de la junta directiva de Lake Shores no tuvieron éxito. El comisionado del condado de Palm Beach, Michael Barnett, invitó a los periodistas del Palm Beach Post a asistir a una reunión pública celebrada en el auditorio del condominio el 7 de octubre. A pesar de la invitación, un miembro de la junta ordenó a los periodistas que se fueran, diciendo que la sesión era privada.
Plaza de Palm Beaches: Es necesario reemplazar partes de una piscina y un spa
La Plaza de The Palm Beaches, anteriormente conocida como Trump Plaza, necesita atención urgente en la propiedad de 525 S. Flagler Drive.
El complejo de 38 años consta de dos torres de 32 pisos con vistas al Canal Intracostero y al océano. Fue una de las primeras estructuras de gran altura de lujo en el centro de West Palm Beach. Tiene dos piscinas, un spa, un gimnasio y un estacionamiento.
Pero como tantos otros edificios, parte del mantenimiento necesario se aplazó y ahora los propietarios están pagando el precio.
Un informe de inspección de la Fase Uno de 119 páginas, preparado por SRI Consultants, con sede en Boynton Beach, encontró áreas de degradación en balcones, en el garaje del sótano y en la terraza de servicios. También se observaron “fisuras de separación” en las conexiones de los muros de parapeto a los muros del edificio. Será necesario demoler partes de una piscina y un spa. El inspector pidió “medidas correctivas inmediatas” para abordar esos problemas.
Si bien es seguro vivir en las torres, el edificio deberá someterse a una inspección más estricta de la Fase Dos para identificar las reparaciones necesarias. Se espera que los propietarios reciban una evaluación especial por una factura de reparación multimillonaria.
“Cualquier demora en la acción resultará en una exposición continua a las condiciones que causaron el problema y, por lo tanto, puede resultar en una degradación estructural continua”, según el informe, que también encontró problemas en la piscina este que deben abordarse. La gerencia del Plaza se negó a comentar sobre el alcance de las reparaciones que serán necesarias.
Huntingdon Lakes: Grietas en las pasarelas, problemas con los techos planos de los edificios
El Edificio 9 fue construido en 1981 dentro de Villages of Oriole en un área no incorporada del condado de Palm Beach al oeste de Delray Beach. Es una estructura de cuatro pisos con 32 unidades.
Hellas Engineering encontró problemas que requieren una inspección de la Fase Dos. Entre los temas estaban:
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Deterioro estructural en zonas aisladas de balcones.
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Grietas por tensión en las pasarelas.
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Grietas en paredes exteriores.
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Los cerramientos de balcones y barandillas de estacas existentes deben reemplazarse por barandillas que cumplan con los códigos.
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Se deben reemplazar todos los sistemas de techo plano.
La inspección de la Fase Dos determinará qué reparaciones se deben realizar y cuáles serán los costos de realizarlas.
Mike Diamond es periodista en El correo de Palm Beachparte de la red USA TODAY Florida. Cubre el gobierno del condado de Palm Beach. Puedes contactar con él en mdiamond@pbpost.com. Ayude a apoyar el periodismo local. Suscríbete hoy.
Este artículo apareció originalmente en Palm Beach Post: Tres comunidades del condado de Palm Beach enfrentan grandes problemas y altas evaluaciones